Baker Tilly

forfatter af Paul Dillon og Mike Schiavo

det kommer ikke som nogen overraskelse, at den hidtil usete økonomiske afmatning forårsaget af COVID-19-pandemien får mange kommercielle lejere til at søge huslejehjælp. Cash-strapped virksomheder kan forhandle med deres udlejere for alle former for indrømmelser, i håb om at overleve de kommende uger og måneder, indtil den økonomiske aktivitet tager op igen. Mens ændring af lejemål kan være almindeligt i den nuværende økonomi, kan manglende faktor i skattemæssige overvejelser føre til utilsigtede konsekvenser.

ved starten skal alle lejemål generelt testes under IRC-afsnit 467. Dette afsnit blev vedtaget i 1984 primært som en bestemmelse mod misbrug for at stoppe transaktioner af skattelystype, der var beregnet til at drage fordel af indkomst-og fradragstidsforskelle mellem periodisering og kontantbasis skatteydere. Når sådanne situationer opstår, kan afsnit 467 gælde for at eliminere tidsforskelle og sætte både udlejer og lejer på samme vilkår for indregning af indkomst og fradrag. Generelt vil de fleste standard kommercielle leasingkontrakter ikke være underlagt komplekse beregninger ved starten.

imidlertid kan mange leasingændringer i den nuværende økonomi utilsigtet komme i strid med disse regler og resultere i betydelige skattemæssige ændringer. Når som helst der er en væsentlig ændring af en lejekontrakt, skal den testes igen i henhold til afsnit 467, og det er, når tingene kan blive vanskelige. 467-reglerne regulerer tidspunktet for lejeindtægter og udgifter til skatteformål i visse situationer, hvor der er betydelig udskudt eller forudbetalt husleje og/eller trinvis husleje. Afhængigt af størrelsen af ændringerne kan afsnit 467 kræve, at udlejer og lejer bruger periodiseringsmetoden til at indregne lejeindtægter og-omkostninger uanset deres regelmæssige regnskabsmetode. Yderligere, hvis den genforhandlede lejekontrakt har betydelig udskudt (eller forudbetalt) leje i henhold til afsnit 467, kan reglerne Anse, at der findes et lån mellem parterne, hvilket tvinger dem til også at indregne renteindtægter og omkostninger. Med andre ord kan skatteresultaterne være meget anderledes end forretningsaftalen på grund af disse komplicerede regler.

ved hjælp af en kort illustration: Antag, at en lejer har en 10-årig lejekontrakt på plads for $100.000 pr. De beder om at udskyde 24 måneders leje, som skal betales i det sidste år af lejekontrakten. I alt er $2, 4 millioner udskudt, $1, 2 millioner for 2019 og $ 1, 2 millioner for 2020. Denne ændring medfører, at lejemålet har udskudt husleje i henhold til 467 og kan kræve, at parterne indregner lejeindtægter og-omkostninger i henhold til den forholdsmæssige lejeopgørelsesmetode.

Antag, at det beløb, der indregnes som husleje for 2019 under den forholdsmæssige lejeopgørelsesmetode, er $1 million. Dette betyder, at udlejer ville anerkende $ 1 million brutto husleje i indeværende år og anses for at yde et lån tilbage til lejeren i et lignende beløb. Derfor vil lejeren modtage et tilsvarende lejefradrag. Forskellen på $200.000 behandles som beregnet rente, der ville blive anerkendt af parterne i løbet af det skønnede lån.

reglerne siger, at en lejekontraktændring er “væsentlig”, hvis de juridiske rettigheder og forpligtelser, der ændres, og i hvilken grad de ændres, er “økonomisk væsentlig” baseret på alle fakta og omstændigheder. Der er nogle sikre havne til ændringer i lejevilkår på grund af leasinggiver refinansiering, CPI justeringer, udgiftspass-Through og de minimis justeringer af fast husleje. Men i betragtning af alvorligheden af den nuværende økonomiske situation kan lejeferier, udsættelser og/eller omstrukturerede betalingsplaner være betydelige nok til at overskride den væsentlige ændringstærskel. Hvis dette er tilfældet, behandles den ændrede lejekontrakt som en ny lejekontrakt fra ikrafttrædelsesdatoen for ændringerne og skal analyseres i henhold til afsnit 467.

en section 467 lejeaftale er en aftale om brug af materiel ejendom, der har samlede betalinger større end $250.000, og som har forudbetalt husleje, udskudt husleje og/eller stigende eller faldende husleje (“stepped rent”). Visse” diskvalificerede ” salg-leasebacks og langfristede leasingkontrakter kan også falde ind under afsnit 467, hvis der er et skatteundgåelsesmotiv bag transaktionen.

et par nøglebegreber vil sandsynligvis være relevante i den nuværende runde af genforhandlinger med kommercielle lejemål. En lejekontrakt “tildeler specifikt” fast leje, hvis den entydigt angiver, for perioder, der ikke er længere end et år, det faste lejebeløb, som lejeren bliver ansvarlig for, og det samlede specificerede faste lejebeløb er lig med det samlede faste lejebeløb, der skal betales i henhold til lejekontrakten i samme periode. Der er en vigtig nuance her. Hvis der er en afbrydelse mellem, hvordan lejen fordeles under lejekontrakten, og hvornår den forfalder og skal betales, kan det medføre, at Afdeling 467 udsteder, herunder udskudt leje.

“udskudt leje” er et teknisk udtryk for kunst i sektionen 467 verden: Hvis den kumulative leje, der tildeles ved lejekontrakten ved udgangen af et kalenderår, er større end den kumulative leje, der skal betales ved udgangen af det følgende år, har en lejekontrakt afdeling 467 udskudt leje. Medmindre lejekontrakten har tilstrækkelig angivet rente (110% af den gældende føderale sats), skal lejeindtægter og-omkostninger og renteindtægter og-omkostninger indregnes ved hjælp af nutidsværdiberegninger. Dette vil sandsynligvis komme som en ubehagelig overraskelse for udlejer og lejer.

afsnit 467-reglerne er komplekse, fulde af definerede udtryk og kan være ukendte for mange udlejere og lejere. Når du genforhandler lejebetingelser, uanset hvor små ændringerne er, er det vigtigt at konsultere din Baker Tilly-rådgiver for at sikre, at du ikke udløser utilsigtede skattemæssige konsekvenser.

oplysningerne her er af generel karakter og er ikke beregnet til at adressere de specifikke omstændigheder hos nogen enkeltperson eller enhed. Under særlige omstændigheder bør der søges en professionel service. Skatteoplysninger, hvis nogen, indeholdt i denne meddelelse var ikke beregnet eller skrevet til at blive brugt af nogen person med det formål at undgå sanktioner, sådanne oplysninger bør heller ikke fortolkes som en mening, som enhver person kan stole på. De tilsigtede modtagere af denne meddelelse og eventuelle vedhæftede filer er ikke underlagt nogen begrænsning for videregivelsen af den skattemæssige behandling eller skattestrukturen for enhver transaktion eller sag, der er genstand for denne meddelelse og eventuelle vedhæftede filer.

for mere information om dette emne, kontakt vores team.

Skriv et svar

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret.