Baker Tilly

Escrito por Paul Dillon y Mike Schiavo

No es de extrañar que la recesión económica sin precedentes causada por la pandemia de COVID-19 esté llevando a muchos inquilinos comerciales a buscar alivio del alquiler. Las empresas con problemas de efectivo pueden estar negociando con sus propietarios todo tipo de concesiones, con la esperanza de sobrevivir las próximas semanas y meses hasta que la actividad económica recobre de nuevo. Si bien la modificación de los arrendamientos puede ser habitual en la economía actual, no tener en cuenta las consideraciones fiscales puede tener consecuencias no deseadas.

En el inicio, por lo general, todos los contratos de arrendamiento deben ser probados bajo la sección 467 del IRC. Esta sección fue promulgada en 1984 principalmente como una disposición contra el abuso para detener las transacciones de tipo refugio fiscal que tenían la intención de aprovechar las diferencias de tiempo de ingresos y deducciones entre los contribuyentes en valores devengados y en efectivo. Cuando surgen tales situaciones, la sección 467 puede aplicarse para eliminar las diferencias de tiempo y poner tanto al propietario como al inquilino en los mismos términos para reconocer los ingresos y las deducciones. En general, la mayoría de los arrendamientos comerciales estándar no estarán sujetos a cálculos complejos al inicio.

Sin embargo, muchas modificaciones de arrendamiento en la economía actual pueden infringir inadvertidamente estas reglas y dar lugar a modificaciones fiscales significativas. Cada vez que hay una modificación sustancial a un contrato de arrendamiento, debe volver a probarse bajo la sección 467, y es entonces cuando las cosas podrían complicarse. Las reglas de la sección 467 controlan el momento de los ingresos y gastos de alquiler para fines fiscales en ciertas situaciones en las que hay un alquiler diferido o prepagado significativo y/o alquileres escalonados. Dependiendo de la magnitud de los cambios, la sección 467 puede requerir que el propietario y el inquilino utilicen el método de acumulación para reconocer los ingresos y gastos de alquiler, independientemente de su método de contabilidad regular. Además, si el arrendamiento renegociado tiene un alquiler significativo diferido (o prepagado) en el sentido de la sección 467, las regulaciones podrían considerar que existe un préstamo entre las partes, obligándolas a reconocer también los ingresos por intereses y los gastos. En otras palabras, los resultados fiscales pueden ser muy diferentes a los del negocio debido a estas complicadas reglas.

A modo de breve ilustración: Supongamos que un inquilino tiene un contrato de arrendamiento de 10 años por $100,000 al mes. Piden aplazar 24 meses de alquiler, que se pagarán en el último año del contrato de arrendamiento. En total, se han diferido $2.4 millones, 1 1.2 millones para 2019 y 1 1.2 millones para 2020. Esta modificación hace que el arrendamiento tenga un alquiler diferido bajo la sección 467 y puede requerir que las partes reconozcan los ingresos y gastos de alquiler bajo el enfoque de acumulación proporcional de alquiler.

Suponga que la cantidad reconocida como alquiler para 2019 bajo el método de acumulación proporcional de alquiler es de $1 millón. Esto significa que el propietario reconocería rents 1 millón de alquileres brutos en el año en curso y se considerará que le devuelve un préstamo al inquilino por una cantidad similar. En consecuencia, el inquilino recibiría una deducción de alquiler correspondiente. La diferencia de 200.000 dólares se considera un interés imputado que reconocerían las partes a lo largo del plazo del préstamo considerado.

Las regulaciones establecen que una modificación de arrendamiento es «sustancial» si los derechos y obligaciones legales que se alteran y el grado en que se alteran es «económicamente sustancial» basado en todos los hechos y circunstancias. Hay algunos puertos seguros para cambios en los términos de arrendamiento debido a la refinanciación del arrendador, los ajustes del IPC, la transferencia de gastos y los ajustes de minimis al alquiler fijo. Pero dada la gravedad de la situación económica actual, las vacaciones de alquiler, los aplazamientos y/o los calendarios de pago reestructurados pueden ser lo suficientemente significativos como para cruzar el umbral de modificación sustancial. Si este es el caso, el arrendamiento modificado se trata como un nuevo arrendamiento a partir de la fecha de vigencia de los cambios y debe analizarse bajo la sección 467.

Un contrato de alquiler de la sección 467 es un acuerdo para el uso de bienes tangibles, que tiene pagos totales superiores a 2 250,000, y que tiene alquiler prepagado, alquiler diferido y/o alquiler creciente o decreciente («alquiler escalonado»). Ciertos contratos de arrendamiento de venta» descalificados » y arrendamientos a largo plazo también pueden caer bajo la sección 467 si hay un motivo de evasión de impuestos detrás de la transacción.

Es probable que algunos conceptos clave sean pertinentes en la actual ronda de renegociaciones de arrendamientos comerciales. Un arrendamiento «asigna específicamente» un alquiler fijo si especifica inequívocamente, por períodos no superiores a un año, la cantidad fija de alquiler por la que el arrendatario pasa a ser responsable, y la cantidad total de alquiler fijo especificada es igual a la cantidad total de alquiler fijo pagadero en virtud del arrendamiento para el mismo período. Hay un matiz importante aquí. Si existe una desconexión entre cómo se asigna el alquiler en virtud del contrato de arrendamiento y cuándo es debido y pagadero, eso podría causar problemas con la sección 467, incluido el alquiler diferido.

«Alquiler diferido» es un término técnico de arte en el mundo de la sección 467: Si el alquiler acumulado asignado por el contrato de arrendamiento al final de un año calendario es mayor que el alquiler acumulado pagadero al final del año siguiente, un contrato de arrendamiento tiene el alquiler diferido de la sección 467. A menos que el arrendamiento tenga un interés declarado adecuado (110% de la tasa federal aplicable), los ingresos y gastos de alquiler y los ingresos y gastos de intereses deben reconocerse utilizando cálculos de valor presente. Esto probablemente será una sorpresa desagradable para el propietario y el inquilino.

Las reglas de la sección 467 son complejas, están llenas de términos definidos y pueden ser desconocidas para muchos propietarios e inquilinos. Siempre que renegocie los términos de arrendamiento, sin importar cuán pequeños sean los cambios, es importante consultar a su asesor de Baker Tilly para asegurarse de que no provoque consecuencias fiscales no deseadas.

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