Baker Tilly

kirjoittaja Paul Dillon ja Mike Schiavo

ei ole yllätys, että COVID-19-pandemian aiheuttama ennennäkemätön taloudellinen taantuma saa monet kaupalliset vuokralaiset hakemaan vuokrahelpotuksia. Rahapulassa olevat yritykset saattavat neuvotella vuokranantajiensa kanssa kaikenlaisista myönnytyksistä siinä toivossa, että ne selviävät lähiviikkoina ja-kuukausina, kunnes taloudellinen toiminta elpyy jälleen. Vuokrasopimusten muuttaminen voi olla yleistä nykyisessä taloudessa, mutta veron huomioon ottamatta jättäminen voi johtaa tahattomiin seurauksiin.

perustamishetkellä yleensä kaikki vuokrasopimukset on testattava IRC: n pykälän 467 mukaisesti. Tämä pykälä säädettiin vuonna 1984 pääasiassa väärinkäytösten estämistä koskevana säännöksenä, jonka tarkoituksena oli estää verosuoja-tyyppiset liiketoimet, joiden tarkoituksena oli hyödyntää tulon ja vähennyksen ajoituseroja kertymä-ja kassaperusteisten verovelvollisten välillä. Tällaisissa tilanteissa voidaan soveltaa 467 pykälää ajoituserojen poistamiseksi ja asettaa sekä vuokranantajalle että vuokralaiselle samat ehdot tulojen ja vähennysten kirjaamiseksi. Yleensä useimpiin tavanomaisiin kaupallisiin vuokrasopimuksiin ei kohdistu perustamisvaiheessa mitään monimutkaisia laskelmia.

monet vuokrasopimusmuutokset nykyisessä taloudessa saattavat kuitenkin tahattomasti törmätä näihin sääntöihin ja johtaa merkittäviin veromuutoksiin. Aina kun vuokrasopimukseen tehdään merkittäviä muutoksia, se on testattava uudelleen pykälän 467 mukaisesti, ja silloin asiat voivat mennä hankaliksi. 467§: n säännöissä säädetään vuokratulojen ja-kulujen ajoituksesta verotusta varten tietyissä tilanteissa, joissa on merkittäviä viivästyneitä tai ennakkoon maksettuja vuokria ja/tai porrastettuja vuokria. Muutosten suuruudesta riippuen pykälä 467 voi vaatia vuokranantajaa ja vuokralaista käyttämään suoriteperusteista menetelmää vuokratuottojen ja-kulujen kirjaamiseksi riippumatta niiden tavanomaisesta kirjanpitotavasta. Jos uudelleen neuvotellulla vuokrasopimuksella on 467 pykälässä tarkoitettu merkittävä viivästynyt (tai etukäteen maksettu) vuokra, asetuksissa voidaan katsoa, että osapuolten välillä on laina, mikä pakottaa ne kirjaamaan myös korkotuotot ja-kulut. Toisin sanoen, verotulos voi olla paljon erilainen kuin liiketoimintakauppa johtuen näistä monimutkaisista säännöistä.

lyhyesti kuvituksena: Oletetaan, että vuokralaisella on 10 vuoden vuokrasopimus voimassa 100 000 dollaria kuukaudessa. He pyytävät lykkäämään 24 kuukauden vuokrasopimusta, joka maksetaan vuokrasopimuksen viimeisenä vuonna. Yhteensä lykkäystä on tullut 2,4 miljoonaa dollaria, vuodelle 2019 1,2 miljoonaa ja vuodelle 2020 1,2 miljoonaa dollaria. Tämä muutos aiheuttaa vuokralle lykkääntyneen vuokran pykälän 467 mukaisesti ja voi edellyttää, että osapuolet kirjaavat vuokratuotot ja-kulut suhteellista vuokrakertymää koskevan lähestymistavan mukaisesti.

Oletetaan, että suhteellisella vuokrakertymämenetelmällä vuoden 2019 vuokraksi kirjattu määrä on 1 milj. Tämä tarkoittaa vuokranantaja tunnistaisi $1 miljoonaa bruttovuokria kuluvan vuoden ja katsotaan tehdä lainan takaisin vuokralaiselle vastaava määrä. Näin ollen vuokralainen saisi vastaavan vuokravähennyksen. 200 000 dollarin erotusta käsitellään laskennallisena korkona, jonka osapuolet hyväksyisivät oletetun lainan voimassaoloaikana.

asetuksissa todetaan, että vuokrasopimuksen muutos on ”merkittävä”, jos muutetut oikeudelliset oikeudet ja velvollisuudet sekä niiden muuttumisaste ovat ”taloudellisesti merkittäviä” kaikkien tosiseikkojen ja olosuhteiden perusteella. On olemassa joitakin turvasatamia vuokrasopimusehtojen muutoksille, jotka johtuvat vuokralleantajien jälleenrahoituksesta, kuluttajahintaindeksin mukautuksista, kulujen siirtymisestä ja kiinteään vuokraan tehtävistä vähämerkityksisistä mukautuksista. Nykyisen taloudellisen tilanteen vakavuuden vuoksi vuokralomat, lykkäykset ja/tai uudelleen järjestellyt maksuaikataulut voivat kuitenkin olla niin merkittäviä, että ne ylittävät merkittävän muutoskynnyksen. Jos näin on, muutettua vuokrasopimusta käsitellään uutena vuokrasopimuksena muutosten voimaantulopäivästä alkaen, ja sitä on analysoitava 467 kohdan mukaisesti.

pykälä 467 vuokrasopimus on sopimus aineellisen omaisuuden käytöstä, jonka kokonaismaksut ovat yli 250 000 dollaria, ja jolla on maksettu ennakkoon vuokra, lykätty vuokra ja/tai korotettu tai laskettu vuokra (”porrastettu vuokra”). Tietyt ”mitätöidyt” ale-leasebacksit ja pitkäaikaiset leasingsopimukset voivat myös kuulua pykälän 467 soveltamisalaan, jos liiketoimen taustalla on veronkierron motiivi.

nykyisissä kaupallisten vuokrasopimusten uusintaneuvotteluissa on todennäköisesti kyse muutamista keskeisistä käsitteistä. Vuokrasopimus ”nimenomaan jakaa” kiinteän vuokran, jos siinä yksiselitteisesti määritellään enintään vuoden pituisiksi kausiksi kiinteä vuokrasumma, josta vuokralleottaja joutuu vastuuseen, ja määritelty kiinteän vuokran kokonaismäärä on yhtä suuri kuin vuokrasopimuksen perusteella samalta ajanjaksolta maksettavan kiinteän vuokran kokonaismäärä. Tässä on tärkeä vivahde. Jos vuokran jakamistavan ja erääntymisajankohdan välillä on yhteys, se voi aiheuttaa 467§: n kysymyksiä, mukaan lukien viivästynyt vuokra.

”laskennallinen vuokra” on taiteen tekninen termi pykälän 467 maailmassa: Jos vuokrasopimuksessa kalenterivuoden lopussa myönnetty kumulatiivinen vuokra on suurempi kuin seuraavan vuoden lopussa maksettava kumulatiivinen vuokra, vuokrasopimuksessa on 467 § lykätty vuokra. Ellei vuokrasopimuksella ole riittävää ilmoitettua korkoa (110% sovellettavasta liittovaltion korosta), vuokratuotot ja-kulut sekä korkotuotot ja-kulut on kirjattava nykyarvolaskelmien avulla. Tämä tulee todennäköisesti ikävänä yllätyksenä vuokranantajalle ja vuokralaiselle.

pykälän 467 säännöt ovat monimutkaisia, täynnä määriteltyjä termejä ja saattavat olla tuntemattomia monille vuokranantajille ja vuokralaisille. Kun neuvottelet vuokrasopimuksen ehdot uusiksi, riippumatta siitä, kuinka pieniä muutokset ovat, on tärkeää kuulla Baker Tilly advisor varmista, että et aiheuta tahattomia veroseuraamuksia.

tässä annetut tiedot ovat yleisluonteisia, eikä niiden tarkoituksena ole käsitellä yksittäisen henkilön tai yhteisön erityisolosuhteita. Erityistilanteissa pitäisi hakeutua ammattilaisen palveluksiin. Tämän tiedonannon mahdollisia verotietoja ei ole tarkoitettu tai kirjoitettu kenenkään käytettäväksi seuraamusten välttämiseksi, eikä näitä tietoja pidä tulkita mielipiteeksi, johon kuka tahansa voi vedota. Tämän tiedonannon ja sen liitteiden aiottuihin vastaanottajiin ei sovelleta rajoituksia, jotka koskevat tämän tiedonannon ja sen liitteiden kohteena olevan liiketoimen tai asian verokohtelun tai verorakenteen julkistamista.

jos haluat lisätietoa aiheesta, ota yhteyttä tiimiimme.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista.