Baker Tilly

Paul DillonとMike Schiavoが執筆した

covid-19パンデミックによる前例のない景気後退が、多くの商業テナントに家賃の救済を求めるよう促している 現金に縛られた企業は、経済活動が再び回復するまで、今後数週間と数ヶ月を生き残ることを期待して、あらゆる種類の譲歩のために家主と交渉する リースを変更することは、現在の経済では一般的かもしれませんが、税の考慮事項を考慮に入れないと、意図しない結果につながる可能性があります。

開始時には、一般的にすべてのリースはIRCセクション467の下でテストされなければなりません。 このセクションは、発生主義と現金主義の納税者の間の所得と控除のタイミングの違いを利用することを意図していた税シェルター型の取引を停止するために、主に虐待防止規定として1984年に制定されました。 このような状況が発生した場合、セクション467は、タイミングの違いを排除し、収入と控除を認識するための同じ条件に家主とテナントの両方を置く 一般的に、ほとんどの標準的な商業リースは、開始時に複雑な計算の対象とはなりません。

しかし、現在の経済における多くのリース変更は、誤ってこれらの規則に反する可能性があり、大幅な税変更をもたらす可能性があります。 リースに実質的な変更があるときはいつでも、それはセクション467の下で再試験する必要があり、それは物事がトリッキーになる可能性があるときです。 セクション467ルールは、重要な繰延または前払い家賃および/または階段賃料がある特定の状況では、税務上の賃貸収入および費用のタイミングを制御 変更の大きさに応じて、セクション467は、通常の会計方法にかかわらず、賃貸収入と費用を認識するために発生主義の方法を使用するために家主とテナ さらに、再交渉されたリースが第467条の意味の範囲内で大幅な繰延(または前払い)賃貸料を有する場合、規制は、当事者間にローンが存在するとみなし、利息収入と費用も認識することを余儀なくされる可能性がある。 言い換えれば、これらの複雑なルールのために、税務上の結果はビジネス取引とは大きく異なる場合があります。

: テナントは、月額place100,000のための場所で10年間のリースを持っていると仮定します。 彼らは、リースの最後の年に支払われる家賃の24ヶ月を延期するように依頼します。 合計で、2.4百万ドルが延期され、1.2百万ドルが2019年、1.2百万ドルが2020年に延期されました。 この変更により、リースはセクション467の下で繰延家賃を持っており、比例賃貸発生主義のアプローチの下で賃貸収入と費用を認識するために当事者を

比例賃料発生法に基づく2019年の家賃として認識される金額を1百万ドルと仮定する。 これは、家主が現在の年に総賃料の$1百万を認識し、同じような量でテナントに戻って融資を行うとみなされることを意味します。 その結果、テナントは対応する賃貸控除を受け取ることになります。 Difference200,000の相違はみなされた貸付け金の言葉にわたる党によって確認される帰された興味として扱われる。

規制は、変更される法的権利および義務および変更される程度がすべての事実および状況に基づいて”経済的に実質的”である場合、リースの変更は”実質的”であると述べている。 賃貸人の借り換え、CPI調整、費用パススルー、固定家賃のデミニミス調整によるリース条件の変更には、いくつかの安全な港があります。 しかし、現在の経済状況の厳しさを考えると、家賃の休日、延期および/または再構築された支払いスケジュールは、実質的な変更の閾値を越えるのに十分 この場合、変更されたリースは、変更の発効日時点で新しいリースとして扱われ、セクション467の下で分析されなければなりません。

セクション467賃貸契約は、有形財産の使用に関する契約であり、支払い総額が$250,000を超え、前払い家賃、繰延家賃および/または家賃の増減(”段階家賃”)を有する。 特定の”失格”売却リースバックおよび長期リースは、取引の背後に租税回避の動機がある場合にも、第467条に該当する可能性があります。

いくつかの重要な概念は、商業リース再交渉の現在のラウンドに関連する可能性が高い。 リースは、一年を超えない期間について、賃借人が責任を負う固定家賃の金額を明確に指定し、指定された固定家賃の合計金額が同期間のリースに基づく固定家賃の合計金額に等しい場合、固定家賃を”具体的に割り当てる”。 ここには重要なニュアンスがあります。 リースの下で家賃がどのように割り当てられているかと、それが期日と支払われる時期との間に切断が存在する場合、それは繰延家賃を含むセクション467の問題を引き起こす可能性があります。

“繰延家賃”は、セクション467世界の芸術の専門用語です: 暦年末にリースによって割り当てられた累積家賃が翌年末に支払われる累積家賃よりも大きい場合、リースにはセクション467繰延家賃があります。 リースに十分な記載された利息(適用される連邦レートの110%)がない限り、賃貸収入と費用、および利息収入と費用は、現在価値の計算を使用して認識されなけ これはおそらく家主とテナントに不快な驚きとして来るでしょう。

セクション467のルールは複雑で、定義された用語でいっぱいであり、多くの家主やテナントには馴染みのないかもしれません。 リース期間を再交渉するたびに、どんなに小さな変更、それはあなたが意図しない税の結果をトリガしないことを確認するためにあなたのベーカー Tillyアドバイ

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