베이커 틸리

폴 딜런과 마이크 샤이보

저자 코로나 19 전염병으로 인한 전례없는 경기 침체로 인해 많은 상업 세입자들이 임대료 구제를 모색하고 있다는 것은 놀라운 일이 아닙니다. 현금이 부족한 기업은 모든 종류의 양보에 대해 집주인과 협상 할 수 있으며,경제 활동이 다시 시작될 때까지 앞으로 몇 주 및 몇 달 동안 생존하기를 희망합니다. 임대를 수정하는 것이 현재 경제에서 일반화되는지도 모르는 동안,세금 고려사항에서 인수 분해에 실패는 고의가 아닌 결과로 이끌어 낼 수 있다.

일반적으로 모든 임대는 국제연합법인 제 467 조에 따라 시험되어야 한다. 이 섹션은 1984 년에 주로 발생 및 현금 기준 납세자 간의 소득 및 공제시기 차이를 활용하기위한 세금 보호소 유형 거래를 중지하기위한 남용 방지 조항으로 제정되었습니다. 이러한 상황이 발생할 때,섹션 467 타이밍 차이를 제거하고 소득 및 공제를 인식하기위한 동일한 조건에 집주인과 세입자 모두를 넣어 적용 할 수 있습니다. 일반적으로,대부분의 표준 상업 임대는 처음부터 복잡한 계산의 대상이되지 않습니다.

그러나,현재 경제에 많은 임대 수정 실수로 이러한 규칙의 충돌 실행 하 고 상당한 세금 수정 될 수 있습니다. 임대에 실질적 수정 있는다 언제나,단면도 467 의 밑에 재검사되어야 하고,것이 까다롭게 얻을 수 있은 저것은 때 이다. 섹션 467 규칙은 상당한 지연 또는 선불 임대료 및/또는 계단 임대료가 특정 상황에서 세금 목적으로 임대 수익과 비용의 타이밍을 제어 할 수 있습니다. 변경의 규모에 따라 섹션 467 은 집주인과 세입자가 정기적 인 회계 방법에 관계없이 임대 수입과 비용을 인식하기 위해 발생 방법을 사용하도록 요구할 수 있습니다. 또한,재협상 임대가 섹션 467 의 의미 내에서 상당한 지연(또는 선불)임대료를 갖는 경우,규정은 당사자 사이에 대출이 존재한다고 간주하여이자 수입과 비용을 인식하도록 강요 할 수 있습니다. 즉,세금 결과 이러한 복잡 한 규칙으로 인해 비즈니스 거래 보다 훨씬 다를 수 있습니다.

간단한 설명을 통해: 거주자가 달당$100,000 을 위해 그 자리에 10 년 빌림이 있는다 것 을 추측하십시요. 그들은 임대의 마지막 년안에 급여받을 것이다 지대의 24 달을 연기하라고 요구한다. 총 240 만 달러,2019 년에는 120 만 달러,2020 년에는 120 만 달러가 연기되었습니다. 이 수정은 임대가 섹션 467 에 따라 임대료를 연기하게 만들고 당사자가 비례 임대 발생 접근법에 따라 임대 수입 및 비용을 인정하도록 요구할 수 있습니다.

비례 임대 발생 방법에 따라 2019 년 임대료로 인식되는 금액이 1 백만 달러라고 가정합니다. 즉,집주인 현재 연도에 총 임대료의 1 백만 달러를 인식 하 고 같은 금액에 세 입자에 게 다시 대출을 확인 하는 것으로 간주 될 것 이다. 따라서 임차인은 해당 임대 공제를 받게됩니다. $200,000 의 다름은 간주한 대부의 기간에 당에의해 인정될텐데 귀속되는 관심사로 대우된다.

이 규정은 변경된 법적 권리와 의무 및 변경된 정도가 모든 사실과 상황에 따라”경제적으로 실질적인”경우 임대차 수정이”실질적”이라고 명시하고 있습니다. 임대인 재 융자,소비자 물가 지수 조정,비용 통과 및 고정 임대료에 대한 최소 조정으로 인해 임대 조건 변경에 대한 안전한 항구가 있습니다. 그러나 현재의 경제 상황의 심각성을 감안할 때 임대료 휴일,연기 및/또는 재구성 된 지불 일정은 상당한 수정 임계 값을 초과 할만큼 중요 할 수 있습니다. 이 경우 수정된 임대는 변경의 발효일 현재 새로운 임대로 취급되며 섹션 467 에서 분석해야합니다.

섹션 467 임대 계약은 유형 재산의 사용에 대한 계약이며,총 지불액이$250,000 이상이며,선불 임대료,연기 임대료 및/또는 임대료 인상 또는 감소(“계단식 임대료”)가 있습니다. 거래 뒤에 세금 회피 동기가있는 경우 특정”실격”판매-임대 및 장기 임대도 섹션 467 에 속할 수 있습니다.

몇 가지 주요 개념은 상업 임대 재협상의 현재 라운드에서 관련 될 가능성이 높습니다. 임대는 1 년을 넘지 않는 기간 동안 임차인이 책임을지는 고정 임대료를 명확하게 명시하고 지정된 고정 임대료의 총액이 같은 기간 동안 임대에 따라 지불 할 고정 임대료의 총액과 동일한 경우 고정 임대료를”구체적으로 할당”합니다. 여기에 중요한 뉘앙스가 있습니다. 임대료가 임대에 따라 할당되는 방법과 기한 및 지불 시점 사이에 분리가 존재하는 경우,이연 임대료를 포함하여 섹션 467 문제가 발생할 수 있습니다.

“지연 임대”는 섹션 467 세계에서 예술의 기술적 용어입니다: 역년 말에 임대에 의해 할당 된 누적 임대료가 다음 해 말에 지불 할 누적 임대료보다 큰 경우,임대 섹션 467 이연 임대료가 있습니다. 임대차계약이 적절하지 않은 이자(해당 연방 요금의 110%)가 없는 한,임대수익 및 비용,이자수익 및 비용은 현재가치 계산을 사용하여 인식되어야 합니다. 이 가능성이 집주인과 거주자에 게 불쾌 한 놀라움으로 올 것 이다.

섹션 467 규칙은 복잡하고 정의 된 용어로 가득 차 있으며 많은 집주인과 세입자에게 익숙하지 않을 수 있습니다. 당신이 임대 조건을 재협상 할 때마다,아무리 작은 변화,그것은 당신이 의도하지 않은 세금 결과를 트리거하지 않도록 확인하기 위해 베이커 틸리 고문과 상담하는 것이 중요합니다.

여기에 제공된 정보는 일반적인 성격을 띠며 개인이나 단체의 특정 상황을 다루기위한 것이 아닙니다. 특정 상황에서 전문가의 서비스를 추구 한다. 이 통신에 포함 된 세금 정보(있는 경우)는 처벌을 피하기 위해 어떤 사람이 사용하도록 의도되거나 작성되지 않았으며 그러한 정보는 어떤 사람이 의지 할 수있는 의견으로 해석되어서는 안됩니다. 이 통신 및 첨부 파일의 의도 된 수신자는이 통신 및 첨부 파일의 대상이되는 거래 또는 문제의 세금 처리 또는 세금 구조의 공개에 대한 제한을받지 않습니다.

이 주제에 대한 자세한 내용은 저희 팀에 문의하십시오.

답글 남기기

이메일 주소는 공개되지 않습니다.