Baker Tilly

Forfattet Av Paul Dillon Og Mike Schiavo

det kommer ikke som noen overraskelse at den enestående økonomiske nedgangen forårsaket AV COVID – 19-pandemien får mange kommersielle leietakere til å søke leieavgift. Cash-strapped bedrifter kan forhandle med sine utleiere for alle slags innrømmelser, i håp om å overleve de kommende ukene og månedene til økonomisk aktivitet plukker opp igjen. Mens endring av leieavtaler kan være vanlig i dagens økonomi, kan det ikke føre til utilsiktede konsekvenser å unnlate å ta hensyn til skattemessige hensyn.

ved oppstart må generelt alle leieavtaler testes under irc seksjon 467. Denne delen ble vedtatt i 1984 primært som en anti-misbruk avsetning for å stoppe skatt-ly-type transaksjoner som var ment å dra nytte av inntekt og fradrag timing forskjeller mellom periodisering og kontanter basis skattebetalere. Når slike situasjoner oppstår, kan paragraf 467 gjelde for å eliminere tidsforskjeller og sette både utleier og leietaker på samme vilkår for innregning av inntekt og fradrag. Vanligvis vil de fleste standard kommersielle leieavtaler ikke være gjenstand for noen komplekse beregninger ved oppstart.

imidlertid kan mange lease endringer i dagens økonomi utilsiktet kjøre på kant med disse reglene og resultere i betydelige skatt modifikasjoner. Når som helst det er en betydelig endring i en leieavtale, må den testes på nytt under seksjon 467, og det er da ting kan bli vanskelig. 467-reglene regulerer tidspunktet for leieinntekter og utgifter til skatteformål i visse situasjoner der det er betydelig utsatt eller forhåndsbetalt leie og / eller trappet leie. Avhengig av størrelsen på endringene, kan seksjon 467 kreve at utleier og leietaker bruker periodiseringsmetoden for å gjenkjenne leieinntekter og utgifter uavhengig av deres vanlige regnskapsmetode. Videre, hvis den reforhandlede leieavtalen har betydelig utsatt (eller forhåndsbetalt) leie i henhold til avsnitt 467, kan forskriften anse at et lån eksisterer mellom partene, og tvinger dem til å gjenkjenne renteinntekter og utgifter også. Med andre ord kan skatteresultatene være mye annerledes enn forretningsavtalen på grunn av disse kompliserte reglene.

Ved hjelp av en kort illustrasjon: Anta at en leietaker har en 10-års leieavtale på plass for $100 000 per måned. De ber om å utsette 24 måneders leie, som skal betales i det siste året av leieavtalen. Totalt har $2.4 millioner blitt utsatt, $ 1.2 millioner for 2019 og $ 1.2 millioner for 2020. Denne endringen fører til at leieavtalen har utsatt leie i henhold til 467 og kan kreve at partene innregner leieinntekter og-kostnader i henhold til den proporsjonale leieavtjeningsmetoden.

Anta at beløpet som innregnes som leie for 2019 under proporsjonal leieopptjeningsmetode er $1 million. Dette betyr at utleier vil gjenkjenne $1 million brutto leier i inneværende år og anses å gi et lån tilbake til leietaker i et tilsvarende beløp. Følgelig vil leietaker motta et tilsvarende leiefradrag. Forskjellen på $200.000 behandles som beregnet interesse som vil bli anerkjent av partene i løpet av det vurderte lånet.

forskriften sier at en leieendring er «betydelig» dersom de juridiske rettighetene og forpliktelsene som endres og i hvilken grad de endres, er «økonomisk betydelig» basert på alle fakta og omstendigheter. Det er noen sikre havner for endringer i leiebetingelser på grunn av utleier refinansiering, KPI justeringer, utgifter pass-throughs og minimis justeringer til fast leie. Men gitt alvorlighetsgraden av den nåværende økonomiske situasjonen, kan leieferier, utsettelser og/eller omstrukturerte betalingsplaner være betydelige nok til å krysse den betydelige modifikasjonsgrensen. Hvis dette er tilfelle, behandles den endrede leieavtalen som en ny leieavtale fra ikrafttredelsesdatoen for endringene og må analyseres i henhold til avsnitt 467.

en seksjon 467 leieavtale er en avtale om bruk av materiell eiendom, som har totale utbetalinger større enn $ 250 000, og som har forhåndsbetalt leie, utsatt leie og / eller økende eller avtagende leie («trappet leie»). Visse «diskvalifiserte» leasebacks og langsiktige leieavtaler kan også falle inn under punkt 467 hvis det er et skatteunndragelsesmotiv bak transaksjonen.

noen få nøkkelbegreper vil trolig være relevante i den nåværende runden med kommersielle leieforhandlinger. En leieavtale «tildeler spesifikt» fast leie dersom den utvetydig spesifiserer, for perioder som ikke er lengre enn et år, det faste leiebeløpet som leietaker blir ansvarlig for, og det totale beløpet av fast leie spesifisert tilsvarer det totale beløpet av fast leie som skal betales under leieavtalen for samme periode. Det er en viktig nyanse her. Hvis det foreligger en frakobling mellom hvordan leien er allokert under leieavtalen og når den forfaller og skal betales, kan det føre til punkt 467-problemer, inkludert utsatt leie.

«Utsatt leie» er et teknisk begrep av kunst i seksjon 467 verden: Hvis den kumulative leien tildelt av leieavtalen ved utgangen av et kalenderår er større enn den kumulative leien som skal betales ved utgangen av det følgende året, har en leieavtale seksjon 467 utsatt leie. Med mindre leieavtalen har tilstrekkelig oppgitt rente (110% av gjeldende føderal rente), må leieinntekter og utgifter regnskapsføres ved hjelp av nåverdiberegninger. Dette vil trolig komme som en ubehagelig overraskelse for utleier og leietaker.

reglene i seksjon 467 er komplekse, fulle av definerte termer og kan være ukjente for mange utleiere og leietakere. Når du reforhandler leiebetingelser, uansett hvor små endringene er, er det viktig å konsultere Din Baker Tilly advisor for å sikre at du ikke utløser utilsiktede skattemessige konsekvenser.

informasjonen som er gitt her er av generell karakter og er ikke ment å adressere de spesifikke omstendighetene til noen person eller enhet. Under spesielle omstendigheter bør tjenestene til en profesjonell søkes. Skatteinformasjon, hvis noen, som finnes i denne kommunikasjonen, var ikke ment eller skrevet for å bli brukt av noen person med det formål å unngå straffer, og slik informasjon skal heller ikke tolkes som en mening som noen kan stole på. De tiltenkte mottakerne av denne kommunikasjonen og eventuelle vedlegg er ikke underlagt noen begrensning på offentliggjøring av skattebehandlingen eller skattestrukturen for enhver transaksjon eller sak som er gjenstand for denne kommunikasjonen og eventuelle vedlegg.

for mer informasjon om dette emnet, kontakt vårt team.

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert.