Baker Tilly

autorzy: Paul Dillon i Mike Schiavo

nic dziwnego, że bezprecedensowe spowolnienie gospodarcze spowodowane pandemią COVID-19 skłania wielu najemców komercyjnych do szukania ulgi w czynszu. Firmy z gotówką mogą negocjować ze swoimi właścicielami wszelkiego rodzaju ustępstwa, w nadziei na przetrwanie nadchodzących tygodni i miesięcy, aż aktywność gospodarcza wzrośnie ponownie. Podczas gdy modyfikowanie leasingu może być powszechne w obecnej gospodarce, brak uwzględnienia względów podatkowych może prowadzić do niezamierzonych konsekwencji.

na początku, generalnie wszystkie leasingi muszą być testowane zgodnie z sekcją IRC 467. Sekcja ta została uchwalona w 1984 r.przede wszystkim jako przepis zapobiegający nadużyciom w celu powstrzymania transakcji typu „schronienie podatkowe”, które miały na celu wykorzystanie różnic czasowych w dochodach i odliczeniach między podatnikami naliczanymi i gotówkowymi. W przypadku wystąpienia takich sytuacji, sekcja 467 może mieć zastosowanie w celu wyeliminowania różnic czasowych i wprowadzenia zarówno wynajmującego, jak i najemcy na tych samych warunkach w zakresie uznawania dochodów i odliczeń. Ogólnie rzecz biorąc, większość standardowych umów najmu komercyjnego nie będzie podlegać skomplikowanym obliczeniom na początku.

jednak wiele zmian leasingu w obecnej gospodarce może nieumyślnie naruszyć te przepisy i spowodować znaczące zmiany podatkowe. Za każdym razem, gdy dochodzi do istotnej modyfikacji umowy najmu, musi ona zostać ponownie przetestowana zgodnie z sekcją 467, i wtedy sprawy mogą się skomplikować. Przepisy sekcji 467 regulują harmonogram przychodów i kosztów najmu dla celów podatkowych w niektórych sytuacjach, w których występuje znaczny odroczony lub przedpłacony czynsz i / lub stopniowe czynsze. W zależności od wielkości zmian, Sekcja 467 może wymagać od właściciela i najemcy stosowania metody memoriałowej w celu rozpoznania przychodów i kosztów najmu, niezależnie od ich zwykłej metody księgowania. Ponadto, jeśli renegocjowana umowa najmu ma znaczący odroczony (lub opłacony z góry) czynsz w rozumieniu § 467, przepisy mogą uznać, że istnieje pożyczka między stronami, zmuszając je do uznania dochodów z odsetek i kosztów, jak również. Innymi słowy, wyniki podatkowe mogą znacznie różnić się od transakcji biznesowych ze względu na te skomplikowane zasady.

dzięki krótkiej ilustracji: Załóżmy, że najemca ma 10-letnią umowę najmu za 100 000 USD miesięcznie. Żądają odroczenia 24 miesięcy czynszu, który będzie płatny w ostatnim roku najmu. W sumie 2,4 mln USD zostało odroczone, 1,2 mln USD w 2019 r.i 1,2 mln USD w 2020 r. Zmiana ta powoduje, że Leasing ma odroczony czynsz zgodnie z sekcją 467 i może wymagać od stron uznania przychodów i kosztów najmu zgodnie z metodą proporcjonalnego naliczania czynszu.

Załóżmy, że kwota uznana za czynsz za 2019 r. w ramach proporcjonalnej metody memoriałowej wynosi 1 milion USD. Oznacza to, że właściciel uzna 1 milion dolarów czynszów brutto w bieżącym roku i zostanie uznany za kredyt z powrotem do Najemcy w podobnej wysokości. W konsekwencji najemca otrzymałby odpowiednie odliczenie czynszu. Różnica w wysokości 200 000 usd jest traktowana jako naliczone odsetki, które zostaną uznane przez strony w okresie uznanej pożyczki.

przepisy stanowią, że zmiana leasingu jest „istotna”, jeżeli prawa i obowiązki, które zostały zmienione i stopień, w jakim zostały zmienione, są „istotne ekonomicznie” w oparciu o wszystkie fakty i okoliczności. Istnieje kilka bezpiecznych warunków dla zmian warunków najmu ze względu na refinansowanie leasingodawcy, korekty CPI, przelot kosztów i korekty de minimis do stałego czynszu. Jednak biorąc pod uwagę powagę obecnej sytuacji gospodarczej, urlopy czynszowe, odroczenia i / lub zrestrukturyzowane harmonogramy płatności mogą być na tyle znaczące, aby przekroczyć próg istotnej zmiany. W takim przypadku zmodyfikowana umowa najmu jest traktowana jako nowa umowa najmu z dniem wejścia w życie zmian i musi zostać przeanalizowana zgodnie z sekcją 467.

paragraf 467 umowy najmu to umowa użytkowania rzeczy materialnej, która ma całkowite płatności większe niż $250,000, i która ma przedpłacony czynsz, odroczony czynsz i / lub zwiększający lub zmniejszający czynsz („czynsz stopniowany”). Niektóre „zdyskwalifikowane” transakcje sprzedaży-leasebacks i długoterminowe umowy leasingowe mogą również podlegać sekcji 467, Jeśli za transakcją stoi motyw unikania opodatkowania.

w bieżącej rundzie renegocjacji najmu komercyjnego może być istotne kilka kluczowych pojęć. Leasing „konkretnie przydziela” stały czynsz, jeżeli jednoznacznie określa, na okresy nie dłuższe niż rok, stałą kwotę czynszu, za którą najemca staje się odpowiedzialny, a łączna kwota określonego czynszu stałego jest równa całkowitej kwocie stałego czynszu należnego z tytułu najmu za ten sam okres. Jest tu ważny niuans. Jeżeli istnieje rozbieżność między sposobem przydzielania czynszu w ramach leasingu a momentem jego wymagalności i zapłaty, może to spowodować problemy z paragrafem 467, w tym odroczony czynsz.

„odroczony czynsz” to TECHNICZNE określenie Sztuki w dziale 467 świat: Jeżeli skumulowany czynsz przyznany przez leasing na koniec roku kalendarzowego jest większy niż skumulowany czynsz płatny na koniec następnego roku, Leasing ma sekcję 467 odroczonego czynszu. O ile Leasing nie ma odpowiednich podanych odsetek (110% obowiązującej stawki Federalnej), przychody i koszty z najmu oraz przychody i koszty z tytułu odsetek muszą być rozpoznawane za pomocą obliczeń wartości bieżącej. Prawdopodobnie będzie to nieprzyjemna niespodzianka dla właściciela i najemcy.

przepisy sekcji 467 są złożone, pełne zdefiniowanych terminów i mogą być nieznane wielu właścicielom i najemcom. Za każdym razem, gdy renegocjujesz warunki najmu, bez względu na to, jak małe są zmiany, ważne jest, aby skonsultować się z doradcą Baker Tilly, aby upewnić się, że nie spowodujesz niezamierzonych konsekwencji podatkowych.

podane tutaj Informacje mają charakter ogólny i nie mają na celu uwzględnienia szczególnych okoliczności jakiejkolwiek osoby lub podmiotu. W szczególnych okolicznościach należy szukać usług profesjonalisty. Informacje podatkowe, jeśli takie istnieją, zawarte w niniejszym komunikacie nie były przeznaczone ani napisane do wykorzystania przez jakąkolwiek osobę w celu uniknięcia kar, ani nie powinny być interpretowane jako opinia, na której każda osoba może polegać. Zamierzeni odbiorcy niniejszego komunikatu i wszelkich załączników nie podlegają żadnym ograniczeniom w ujawnianiu traktowania podatkowego lub struktury podatkowej jakiejkolwiek transakcji lub kwestii będącej przedmiotem niniejszego komunikatu i wszelkich załączników.

aby uzyskać więcej informacji na ten temat, skontaktuj się z naszym zespołem.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.