Baker Tilly

de autoria de Paul Dillon e Mike Schiavo

não é surpresa que a recessão económica sem precedentes causada pela pandemia COVID-19 esteja a levar muitos inquilinos comerciais a procurar alívio de renda. As empresas sem dinheiro podem estar a negociar com os seus proprietários todo o tipo de concessões, na esperança de sobreviver nas próximas semanas e meses até que a actividade económica recomece. Embora a modificação de locações possa ser comum na economia atual, não ter em conta as considerações fiscais pode levar a consequências não intencionais.

no início, geralmente todas as locações devem ser testadas ao abrigo da secção 467 do IRC. Esta secção foi promulgada em 1984, principalmente como uma disposição anti-abuso para pôr termo às transacções do tipo “abrigo fiscal” que se destinavam a tirar partido das diferenças de rendimento e de calendário de dedução entre os contribuintes com base na contabilidade de exercício e na contabilidade de caixa. Quando tais situações surgem, a secção 467 pode aplicar-se para eliminar as diferenças de calendário e colocar tanto o proprietário como o inquilino nas mesmas condições para o reconhecimento de rendimentos e deduções. Geralmente, a maioria das locações comerciais padrão não será sujeito a quaisquer cálculos complexos no início.

no entanto, muitas modificações de arrendamento na economia atual podem inadvertidamente correr em detrimento destas regras e resultar em modificações fiscais significativas. Sempre que houver uma modificação substancial de um contrato de arrendamento, ele deve ser testado novamente sob a seção 467, e é aí que as coisas podem ficar complicadas. A secção 467 regula o calendário das rendas e despesas de arrendamento para efeitos fiscais em certas situações em que há rendas diferidas ou pré-pagas significativas e/ou rendas escalonadas. Dependendo da magnitude das alterações, a secção 467 pode exigir que o proprietário e o inquilino utilizem o método da especialização dos exercícios para reconhecer rendimentos e despesas de aluguer, independentemente do seu método contabilístico regular. Além disso, se a locação renegociada tiver uma renda diferida significativa (ou pré-paga) na aceção da secção 467, os regulamentos poderiam considerar que existe um empréstimo entre as partes, forçando-os a reconhecer juros e despesas também. Por outras palavras, os resultados fiscais podem ser muito diferentes do negócio devido a estas regras complicadas.A título de ilustração sucinta: Suponha que um inquilino tem um arrendamento de 10 anos por 100 mil dólares por mês. Eles pedem para adiar 24 meses de renda, que será pagável no último ano do arrendamento. No total, 2,4 milhões de dólares foram adiados, 1,2 milhões de dólares para 2019 e 1,2 milhões de dólares para 2020. Esta modificação faz com que o contrato de arrendamento tenha uma renda diferida ao abrigo da secção 467 e pode exigir que as partes reconheçam os rendimentos e despesas de aluguer sob a abordagem proporcional de acréscimos de renda.

Assume que a quantia reconhecida como renda para 2019, segundo o método proporcional de acréscimos de renda é de US $1 milhão. Isto significa que o proprietário reconheceria US $1 milhão de rendas brutas no ano em curso e seria considerado para fazer um empréstimo de volta ao inquilino em um montante semelhante. Consequentemente, o locatário receberia uma dedução correspondente da renda. A diferença de $ 200,000 é tratada como juros imputados que seriam reconhecidos pelas partes ao longo do prazo do empréstimo considerado.

regulamentos do estado que uma concessão modificação é “substancial” se os direitos e obrigações legais que são alterados e o grau em que eles são alterados é “economicamente substancial” com base em todos os fatos e circunstâncias. Existem alguns portos seguros para alterações nas condições de Locação devido ao refinanciamento do Locador, ajustamentos do IPC, transições de despesas e ajustamentos de minimis para a renda fixa. Mas, dada a gravidade da situação económica actual, as férias de aluguer, os diferimentos e/ou os calendários de pagamento reestruturados podem ser suficientemente significativos para ultrapassar o limiar de modificação substancial. Se for esse o caso, a locação modificada é tratada como uma nova locação a partir da data efetiva das alterações e deve ser analisada em conformidade com a seção 467.

Uma seção 467 contrato de locação é um acordo para o uso da propriedade tangível, que tem o total de pagamentos superior a us $250.000, e que tem pré-pago aluguel, diferidos alugar e/ou aumento ou diminuição de aluguel (“escada de aluguel”). Certos contratos de venda” desqualificados ” e contratos de Locação a longo prazo podem também ser abrangidos pela Secção 467, se existir um motivo de evasão fiscal por detrás da transacção.

alguns conceitos-chave são susceptíveis de ser relevantes na actual ronda de renegociações da locação comercial. Um contrato de Locação “atribui especificamente” uma renda fixa se especificar inequivocamente, para períodos não superiores a um ano, o montante fixo da renda pela qual o locatário se torna devedor, e o montante total da renda fixa especificada é igual ao montante total da renda fixa pagável ao abrigo do contrato de locação para o mesmo período. Há aqui um aspecto importante. Se existir uma desconexão entre a forma como a renda é alocada ao abrigo do contrato de locação e quando é devida e devida, isso poderá causar a secção 467 emissões, incluindo a renda diferida.

“renda diferida” é um termo técnico de arte na secção 467 mundo: Se a renda acumulada atribuída pelo contrato de Locação no final de um ano civil for superior à renda acumulada a pagar no final do ano seguinte, o contrato de Locação tem a secção 467 renda diferida. A menos que o arrendamento tenha juros adequados declarados (110% da taxa federal aplicável), renda e despesa de aluguel, e juros e gastos devem ser reconhecidos usando cálculos de valor atual. Isto provavelmente será uma surpresa desagradável para o senhorio e inquilino.

as regras da secção 467 são complexas, cheias de termos definidos e podem não ser familiares a muitos proprietários e inquilinos. Sempre que você renegociar os Termos de Locação, não importa quão pequenas as alterações, é importante consultar o seu Baker Tilly advisor para se certificar de que você não desencadeia consequências fiscais não intencionais.

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