Baker Tilly

författad av Paul Dillon och Mike Schiavo

det är ingen överraskning att den oöverträffade ekonomiska nedgången orsakad av COVID-19-pandemin får många kommersiella hyresgäster att söka hyreslättnad. Cash-fastspända företag kan förhandla med sina hyresvärdar för alla typer av eftergifter, i hopp om att överleva de kommande veckorna och månaderna tills den ekonomiska aktiviteten plockar upp igen. Även om ändring av leasingavtal kan vara vanligt i den nuvarande ekonomin, kan det inte leda till oavsiktliga konsekvenser om man inte tar hänsyn till skattehänsyn.

vid starten måste i allmänhet alla leasingavtal testas enligt IRC-avsnitt 467. Detta avsnitt antogs 1984 främst som en bestämmelse mot missbruk för att stoppa transaktioner av skatteskyddstyp som var avsedda att dra nytta av inkomst-och avdragstidsskillnader mellan periodiserade och kontantbaserade skattebetalare. När sådana situationer uppstår kan avsnitt 467 gälla för att eliminera tidsskillnader och sätta både hyresvärden och hyresgästen på samma villkor för redovisning av inkomst och avdrag. I allmänhet kommer de flesta vanliga kommersiella leasingavtal inte att bli föremål för några komplexa beräkningar vid starten.

men många hyresändringar i den nuvarande ekonomin kan oavsiktligt bryta mot dessa Regler och resultera i betydande skatteändringar. När som helst det finns en väsentlig ändring av ett leasingavtal måste det testas igen enligt avsnitt 467, och det är då saker kan bli knepiga. Avsnitt 467 regler styr tidpunkten för hyresintäkter och kostnader för skattemässiga ändamål i vissa situationer där det finns betydande uppskjuten eller förutbetalda hyror och/eller stegade hyror. Beroende på storleken på förändringarna kan avsnitt 467 kräva att hyresvärden och hyresgästen använder periodiseringsmetoden för att redovisa hyresintäkter och kostnader oavsett deras vanliga redovisningsmetod. Vidare, om det omförhandlade hyresavtalet har betydande uppskjuten (eller förutbetald) hyra i den mening som avses i avsnitt 467, kan förordningarna anse att det finns ett lån mellan parterna, vilket tvingar dem att redovisa ränteintäkter och kostnader också. Med andra ord kan skatteresultaten vara mycket annorlunda än affärsavtalet på grund av dessa komplicerade regler.

genom en kort illustration: Antag att en hyresgäst har ett 10-årigt hyresavtal på plats för $100,000 per månad. De ber att skjuta upp 24 månaders hyra, som kommer att betalas under det sista året av hyresavtalet. Totalt har 2,4 miljoner dollar skjutits upp, 1,2 miljoner dollar för 2019 och 1,2 miljoner dollar för 2020. Denna ändring medför att hyresavtalet har uppskjuten hyra enligt avsnitt 467 och kan kräva att parterna redovisar hyresintäkter och kostnader enligt proportionell hyresupplupning.

Antag att det belopp som redovisas som hyra för 2019 enligt den proportionella hyresperioden är 1 miljon dollar. Detta innebär att hyresvärden skulle erkänna $1 miljoner bruttohyror under innevarande år och anses göra ett lån tillbaka till hyresgästen i ett liknande belopp. Följaktligen skulle hyresgästen få ett motsvarande hyresavdrag. Skillnaden på $200 000 behandlas som beräknad ränta som skulle erkännas av parterna under det bedömda lånets löptid.

reglerna anger att en leasingändring är ”väsentlig” om de lagliga rättigheter och skyldigheter som ändras och i vilken grad de ändras är ”ekonomiskt väsentliga” baserat på alla fakta och omständigheter. Det finns några säkra hamnar för förändringar i leasingvillkor på grund av leasegivarens refinansiering, KPI-justeringar, kostnadsövergångar och de minimis-justeringar av fast hyra. Men med tanke på svårighetsgraden av den nuvarande ekonomiska situationen kan hyres helgdagar, uppskjutningar och/eller omstrukturerade betalningsplaner vara tillräckligt betydande för att passera den väsentliga modifieringströskeln. Om så är fallet behandlas det ändrade hyresavtalet som ett nytt hyresavtal från och med dagen för ändringarna och måste analyseras enligt avsnitt 467.

ett avsnitt 467 hyresavtal är ett avtal om användning av materiell egendom, som har totala betalningar större än $250,000, och som har förbetald hyra, uppskjuten hyra och/eller ökande eller minskande hyra (”stegad hyra”). Vissa ”diskvalificerade” sale-leasebacks och långsiktiga leasingavtal kan också omfattas av avsnitt 467 om det finns ett skatteflyktsmotiv bakom transaktionen.

några nyckelbegrepp kommer sannolikt att vara relevanta i den nuvarande omgången av kommersiella leasingavtal. Ett leasingavtal ”fördelar specifikt” fast hyra om det entydigt anger, för perioder som inte är längre än ett år, det fasta hyresbeloppet för vilket hyrestagaren blir ansvarig och det totala beloppet för fast hyra som anges är lika med det totala beloppet för fast hyra som ska betalas enligt hyresavtalet för samma period. Det finns en viktig nyans här. Om det finns en koppling mellan hur hyran fördelas enligt hyresavtalet och när den förfaller och betalas, kan det orsaka avsnitt 467-problem, inklusive uppskjuten hyra.

”uppskjuten hyra” är en teknisk term för konst i avsnitt 467 världen: Om den kumulativa hyran som tilldelas genom hyresavtalet vid utgången av ett kalenderår är större än den kumulativa hyran som ska betalas vid utgången av följande år, har ett hyresavtal avsnitt 467 uppskjuten hyra. Om inte hyresavtalet har tillräcklig angiven ränta (110% av den tillämpliga federala räntan) måste hyresintäkter och-kostnader samt ränteintäkter och-kostnader redovisas med hjälp av nuvärdesberäkningar. Detta kommer sannolikt att komma som en obehaglig överraskning för hyresvärden och hyresgästen.

avsnitt 467-reglerna är komplexa, fulla av definierade termer och kan vara okända för många hyresvärdar och hyresgäster. När du omförhandlar hyresvillkor, oavsett hur små förändringarna är, är det viktigt att konsultera din Baker Tilly-rådgivare för att se till att du inte utlöser oavsiktliga skattekonsekvenser.

informationen som tillhandahålls här är av allmän karaktär och är inte avsedd att ta itu med de specifika omständigheterna för någon individ eller enhet. Under särskilda omständigheter bör tjänster av en professionell sökas. Skatteinformation, om någon, som finns i detta meddelande var inte avsedd eller skriven för att användas av någon person i syfte att undvika påföljder, inte heller bör sådan information tolkas som ett yttrande som någon person kan lita på. De avsedda mottagarna av detta meddelande och eventuella bilagor är inte föremål för någon begränsning av avslöjandet av skattebehandlingen eller skattestrukturen för någon transaktion eller Fråga som är föremål för detta meddelande och eventuella bilagor.

för mer information om detta ämne, kontakta vårt team.

Lämna ett svar

Din e-postadress kommer inte publiceras.